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魔方公寓冲击上市:创始人提前离场,华平投资亲自操盘

2022-09-30

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在长租公寓资本市场沉寂两年后,魔方公寓的母公司魔方生活服务闯入公众视线。

9月26,魔方生活向港交所递交上市申请。这是首家在港申请上市的集中式长租公寓运营商。如果魔方生活能够成功IPO,它将是第三家长租公寓领域的上市企业。

不过,它两位“前辈”的结局,目前来看并不美好:青客公寓破产危机缠身,股价迄今为止缩水超过90%;蛋壳公寓因陷入“爆雷”与“租金贷”的泥潭,仅上市455天就摘牌离场。

在蛋壳公寓、青客公寓的前车之鉴下,创始人离场,资本方控场的魔方生活,又讲得好它的新故事吗?

01、资方上位

一个好故事,是资本市场需要的。

自2009年成立以来,魔方生活经历了13轮股权认购、4轮融资,融资投后估值,在不到十年时间翻了25倍。2016年,魔方生活还一跃成为长租公寓行业的“独角兽”企业。转折点在2017年。

这一年,因与投资人出现分歧等原因,创始人葛岚突然离职。离职前后,葛岚相继抛售了自己的股权,仅保留2.86%的股份。经过多次投资和股权转让后,华平投资最终持有魔方公寓51.62%股权,成为其第一大股东。

华平投资是私募股权投资公司,专注于投资成长型企业。从1966年成立以来,这家公司管理逾670亿美元全球资产。其中,投资了160多家企业。除魔方生活外,还投资了自如等项目。

作为魔方生活的投资人,也是最大股东,“上位”的华平投资,不只是看好长租公寓,还亲手干起了长租公寓。华平投资选定了7天连锁酒店的创始人郑南雁接手魔方生活,郑南雁又拉来柳佳与他一起共事。柳佳在酒店行业,同样拥有丰富经验。二人如今分别任魔方生活的董事会主席和CEO。

除了指派新的领导团队外,拥有金融背景的华平投资,也从财务运营上影响着魔方生活。华平投资让财务数据好看的方式之一,就是“疯狂拓展项目”。自2020年以来,魔方生活完成了总价值超过13亿元的十项收购,其自称是“业内最活跃的收购者之一”。

2021年,魔方公寓收购了微领地的21家项目公司。与此同时,还收购了上海胤臣、上海景闳、上海灏吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下项目。这其中,就包括上海陆家嘴黄金地段的项目。在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,这二十一个项目,尤其是陆家嘴的项目,给魔方生活带来了利润,报表一下子就漂亮了。

事实也正是如此。2021年,魔方生活营收创下过去三年的最高水平:营收约14.71亿元,较2020年的9.49亿元增长55%;同期归母净利润,从2020年的亏损2.29亿元变为盈利2.83亿元。

另一边,华平资本还在十年间,分七次买进魔方生活。尤其在2021年9月9日,通过E+轮增持魔方3.84%股权,将整体估值推向76亿港元。对于力挺魔方生活的理由,华平投资中国区联席总裁程章伦曾表示,“我们认为这个行业(长租公寓市场)没有天花板。”

根据招股书,在所有集中式长租公寓运营商中,魔方生活规模排名第三。在独立集中式长租公寓运营商中,魔方生活排名第一,市占率约3.0%。

02、讲得好新故事吗?

有时候,华丽的衣袍,只是看起来华丽。

进入2022年,魔方生活很难实现新突破了。上半年,魔方生活规模增长放缓,经营指标已经开始大幅下滑。其中,实现营收8.5亿元,较去年同期增长24.15%,但期内利润仅有41万元,较2021年上半年的1.62亿元,大幅下滑99.75%。

不仅如此,魔方生活在现金流方面也吃紧。截至2022年6月末,魔方生活的现金及银行结余,只有6.92亿元。

如此情况下,上市募资不失为解决现金问题的一条明路。并且,华平投资已经进入魔方生活10年,也一手带着魔方生活跑了5年。将亲手带大的魔方生活推上市,也可能是华平投资心底的愿望。

然而,带着这样的“成绩单”,在当下时间节点闯关港交所,魔方生活难言乐观。一方面,房地产整体市场并没全面回暖;另一方面,青客公寓们的失败,意味着这个赛道的商业模式没有跑通。

“租金回报率是最大的问题,一两个点的水平没有办法支撑市场化运营的利润空间,长租公寓市场化模式,可能已经错过了最好的发展节点。”一名行业分析师认为。

魔方生活在长租公寓方面的商业模式是什么?从目标客群来看,魔方生活将客户分为“蓝领”和“白领”,分别对应旗下9号楼公寓与魔方公寓两个旗舰品牌。

白领公寓面积为25至45平方米,带有厨房及浴室。在北京、上海,月租为3000元至6000元,其他城市月租为2000元至4000元;蓝领公寓则是宿舍式,每间房通常配备二到八张床,每张床位的月租为500元至1000元。

公开资料显示,魔方生活有两种生意模式,一是做直营公寓,二是做加盟管理和第三方托管公寓。在直营模式下,魔方生活向目标公寓物业的业主,或授权承租人整租或租赁部分的楼宇,通常会就此类公寓物业订立长期租约,初始租期一般介乎10至15年。

在按照统一的标准,对租赁物业进行改造及装修后,公司向住户提供该等租赁公寓以及全套优质服务。这种模式历来多雷,如有蛋壳公寓、青客公寓的前车之鉴。

并且,从直营公寓的数字看,2019年至2021年间,从27712间增长至50074间,但2022年上半年,直营公寓增长的数字为零。而加盟管理也仅增加了303间。魔方公寓在目标客群中的口碑,也是一言难尽。

黑猫投诉网上,有相关租客的投诉,如魔方公寓不给退押金、7天无条件退款不肯退、水电费收费超标、服务效率低下、隔音差、管理不到位、霸王条款等等。

这种境况,对于踏上IPO征程的魔方生活来说,不是很好看。

(作者|陶婷 编辑|朗明)

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